Tenerife: recargo del 150% en el IBI para 92.300 viviendas vacías
La nueva Ley de Vivienda permite a los ayuntamientos castigar con un recargo de hasta el 150% en el IBI a los propietarios de inmuebles que permanezcan vacíos más de dos años. Santa Cruz de Tenerife, con 92.300 viviendas desocupadas según el INE en 2021, se perfila como la capital más afectada. La medida busca presionar a los grandes tenedores para que pongan sus pisos en alquiler y alivien la tensión del mercado.
En este artículo8
- El disparador: la nueva Ley de Vivienda y el recargo del IBI
- Santa Cruz de Tenerife, capital de las viviendas deshabitadas
- ¿Por qué hay tantas casas vacías en Canarias?
- El impacto en el bolsillo: ¿cuánto se pagaría de más?
- Excepciones: cuándo no se aplica el recargo
- ¿Cuál es la isla más bonita? Tenerife, Lanzarote, Fuerteventura… y el dilema inmobiliario
- El Ayuntamiento aún no mueve ficha: ¿se aplicará en Tenerife?
- Lo que viene: ¿hacia un nuevo modelo residencial en Canarias?
El disparador: la nueva Ley de Vivienda y el recargo del IBI
El Gobierno central ha introducido un mecanismo fiscal que permite a los municipios penalizar la desocupación prolongada de viviendas. La Ley por el Derecho a la Vivienda, en vigor desde mayo de 2023, habilita a los ayuntamientos a aplicar, vía ordenanza fiscal, un recargo en la cuota líquida del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellos inmuebles de uso residencial que lleven vacíos más de dos años de forma continuada, siempre que el propietario posea al menos cuatro viviendas.
El recargo no es automático ni uniforme: depende de que cada consistorio decida incluirlo en sus ordenanzas y acredite la situación de desocupación. Para ello, los ayuntamientos pueden cruzar datos del padrón con consumos anormalmente bajos de suministros (electricidad, agua, gas) y otros indicios. La norma distingue tres niveles de penalización: hasta un 50% de recargo si el vacío supera los dos años, un 100% si es superior a dos años pero no se acumulan más inmuebles, y hasta un 150% cuando un mismo titular tiene varias viviendas desocupadas en el mismo término municipal.
El Ejecutivo estatal defiende que esta medida es necesaria para “reactivar el mercado del alquiler y contener los precios”, en un contexto de creciente dificultad de acceso a la vivienda. Según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Canarias es una de las comunidades con mayor tensión en los precios del alquiler, especialmente en las islas capitalinas.
Santa Cruz de Tenerife, capital de las viviendas deshabitadas
Los últimos datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE, Censo de Población y Viviendas 2021) revelan que el 19,4% del parque residencial canario está vacío, más de cinco puntos por encima de la media nacional (14,4%). Y dentro del archipiélago, Santa Cruz de Tenerife ostenta el dudoso honor de ser la capital de provincia con mayor porcentaje de viviendas desocupadas de toda España: un 17,3%, lo que supone 92.300 inmuebles. Le sigue Las Palmas de Gran Canaria, con 65.900 viviendas vacías (14,3% de su parque).
Estas cifras colocan a ambas ciudades en el punto de mira de una normativa pensada, sobre todo, para grandes propietarios y fondos de inversión que mantienen carteras de inmuebles sin poner en el mercado. No obstante, los ayuntamientos no han dado aún el paso de activar el recargo: ni Santa Cruz de Tenerife ni Las Palmas de Gran Canaria lo han incorporado a sus ordenanzas fiscales, por lo que la penalización no está vigente en este momento.
¿Por qué hay tantas casas vacías en Canarias?
El fenómeno de la vivienda desocupada en las islas tiene raíces complejas. Por un lado, el peso del turismo y la segunda residencia: muchos peninsulares y extranjeros adquieren propiedades para pasar temporadas, lo que genera largos periodos de inactividad. De hecho, con un clima envidiable —consulte el tiempo en Tenerife para cualquier época— y una oferta de ocio que invita a descubrir qué ver en Tenerife, no es extraño que la isla sea un imán para la inversión residencial no permanente. A ello se suma la dificultad de muchos propietarios para alquilar por la inseguridad jurídica, la okupación o las exigencias burocráticas.
Otro factor es la emigración: históricamente, muchos canarios han dejado sus hogares para buscar trabajo fuera, manteniendo la propiedad familiar cerrada. Además, una parte del parque vacío corresponde a viviendas en zonas rurales o en barrios degradados, con escasa demanda y necesidad de rehabilitación.
La diversidad de las islas también influye en el tipo de vivienda vacía. En Tenerife y Gran Canaria predomina la desocupación en núcleos urbanos y turísticos, mientras que en Lanzarote y Fuerteventura, con un modelo más orientado al resort vacacional, muchas viviendas están vinculadas al alquiler turístico de corta estancia, que jurídicamente no se considera “vacías” si están dadas de alta.
El impacto en el bolsillo: ¿cuánto se pagaría de más?
Para entender la magnitud del recargo, pongamos un ejemplo. Si un gran tenedor posee diez viviendas en Santa Cruz de Tenerife y tres de ellas llevan vacías tres años, el ayuntamiento podría aplicar un recargo de hasta el 150% sobre la cuota líquida del IBI de esos inmuebles. El IBI se calcula a partir del valor catastral; en la capital tinerfeña, una vivienda media puede tener un valor catastral en torno a 60.000 euros, lo que se traduce en una cuota anual que ronda los 300-400 euros. Con el recargo máximo, el recibo se elevaría por encima de los 1.000 euros por cada piso vacío, triplicando el coste fiscal.
La medida apunta directamente contra la especulación: mantener un inmueble cerrado a la espera de que suban los precios dejará de ser rentable. Sin embargo, los pequeños propietarios con una sola vivienda en desuso por razones temporales quedarían fuera de la penalización, pues el requisito de poseer al menos cuatro inmuebles excluye a la mayoría.
Excepciones: cuándo no se aplica el recargo
La ley blinda varios supuestos en los que la desocupación está justificada y, por tanto, no conlleva recargo. Están exentas las viviendas en proceso real de venta o alquiler (con contrato en vigor o prueba de comercialización activa), las que estén en obras de rehabilitación, las afectadas por litigios judiciales y los desplazamientos temporales por motivos laborales, sanitarios o formativos. También se salvan las segundas residencias de uso esporádico, siempre que no superen los plazos de desocupación continuada fijados por cada ordenanza municipal.
Esta salvaguarda intenta distinguir entre la vivienda cerrada por necesidad vital y la que permanece vacía como estrategia de acumulación patrimonial. No obstante, la carga de la prueba recae sobre el propietario, que deberá acreditar ante el ayuntamiento que la desocupación es temporal y justificada si quiere evitar el recargo.
¿Cuál es la isla más bonita? Tenerife, Lanzarote, Fuerteventura… y el dilema inmobiliario
Mientras se debate sobre fiscalidad y especulación, el viajero se sigue preguntando: ¿cuál es la isla más bonita? La respuesta, como casi siempre en Canarias, es subjetiva y depende de lo que busque. Tenerife es vibrante y cosmopolita, con el imponente Teide y una oferta cultural que no descansa; Lanzarote deslumbra por su paisaje volcánico único y la obra de César Manrique, que funde arte y naturaleza; Fuerteventura seduce con sus infinitas playas de arena dorada y un ambiente más tranquilo, perfecto para el descanso activo.
Si hablamos de cuál visitar primero, la guía clásica recomienda combinar al menos dos paraísos: las siete islas ofrecen experiencias irrepetibles. La calima en Tenerife, por ejemplo, puede sorprender al visitante, pero también forma parte de la identidad isleña. En cuanto a los desplazamientos, moverse entre islas es sencillo: los ferris de las navieras Fred. Olsen y Armas conectan los puertos principales, y los vuelos interinsulares operados por Binter y CanaryFly enlazan todos los aeropuertos en menos de una hora. Así que la pregunta no debería ser “Tenerife o Lanzarote”, sino “cómo organizar la ruta para ver varias”.
Esta dualidad entre turismo y residencia permanente está en el centro del debate inmobiliario. Mientras muchos luchan por un alquiler asequible, otros adquieren segundas residencias que permanecen vacías largos periodos. La nueva ley pretende que esas viviendas que hoy solo se disfrutan en vacaciones puedan convertirse en hogares estables para los residentes canarios.
El Ayuntamiento aún no mueve ficha: ¿se aplicará en Tenerife?
Pese al ruido mediático, ni el ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife ni el de Las Palmas de Gran Canaria han dado pasos para incorporar el recargo a sus ordenanzas. Fuentes municipales consultadas por este portal señalan que “se está estudiando su viabilidad jurídica y el impacto social”, pero no hay calendario. La decisión es delicada: un recargo tan elevado podría enemistar a los grandes propietarios y provocar un aluvión de recursos, además de afectar indirectamente a pequeños ahorradores que hayan heredado varios inmuebles.
En otras ciudades españolas, como Barcelona, ya se aplica un recargo del 50% desde 2020, aunque con resultados dispares en cuanto a la movilización efectiva de viviendas. En Canarias, los expertos advierten de que, sin un plan de incentivos al alquiler, el castigo fiscal puede ser insuficiente para resolver el problema de fondo: la escasez de vivienda protegida y los altos precios del suelo.
Lo que viene: ¿hacia un nuevo modelo residencial en Canarias?
La entrada en vigor de esta herramienta fiscal abre una ventana de oportunidad para repensar el urbanismo isleño. El archipiélago necesita aumentar el parque de vivienda en alquiler asequible, especialmente en las capitales, donde la demanda supera con creces a la oferta. Los expertos apuntan a que la combinación del recargo del IBI con otras medidas, como la declaración de zonas tensionadas o la regulación de los alquileres turísticos, podría tener un efecto real sobre los precios.
Mientras tanto, los propietarios de esas 92.300 viviendas vacías en Santa Cruz de Tenerife miran de reojo al consistorio: si finalmente se activa el recargo, tendrán que decidir entre sacar su vivienda al mercado, vender o asumir un coste fiscal creciente. La pelota está en el tejado municipal. Y el reloj, desde hace ya más de dos años, sigue corriendo para miles de inmuebles cerrados.
